Skatt og mva
Er det mva på husleie for næringslokaler?
Oppdatert 28. september 2026 · Av VIIT Analyse
Kort svar
Utleie av næringslokaler er i utgangspunktet unntatt fra merverdiavgift. Utleieren kan registrere seg frivillig for arealer som leies ut til virksomheter som selv er registrert i Merverdiavgiftsregisteret, og da legges det 25 prosent mva på leien. En leietaker med full fradragsrett trekker da mva-en fra, så den blir ingen kostnad, men kontraktens regler om mva er verdt å lese.
Hovedregelen: husleie uten mva
Utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgiftsloven (§ 3-11 første ledd). Unntaket gjelder også varer og tjenester som leveres som ledd i utleien, så felleskostnadene følger leien.
For utleieren betyr unntaket at mva på bygg, ombygging og drift ikke kan trekkes fra.
Frivillig registrering
Utleieren kan bli frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret for bygg som brukes av virksomheter som er registrert, og av kommuner og fylkeskommuner (merverdiavgiftsloven § 2-3). Registreringen gjelder bare arealene der leietakeren selv ville hatt rett til fradrag eller kompensasjon om den eide bygget (merverdiavgiftsforskriften § 2-3-1).
Da legges det mva på leien med alminnelig sats, som er 25 prosent i 2026 ifølge Skatteetaten. Beløpsgrensen for registrering er 50 000 kroner i omsetning over tolv måneder, og den gjelder også for frivillig registrering (merverdiavgiftsloven §§ 2-1 og 2-3).
Spør alltid: er utleieren frivillig registrert for akkurat det arealet vi skal leie?
Uten og med frivillig registrering
Forskjellen gjelder begge parter. For en leietaker med full fradragsrett blir leien den samme i kroner, fordi mva-en trekkes fra.
| Hva | Uten frivillig registrering | Med frivillig registrering |
|---|---|---|
| Mva på leien | Nei | Ja, 25 prosent |
| Utleiers fradrag for mva på bygg og drift | Nei | Ja, for arealene registreringen gjelder |
| Hvem arealet kan leies ut til innenfor registreringen | Ikke aktuelt | Mva-registrerte virksomheter og kommunal sektor |
| Eksempel for leietaker med full fradragsrett: leie 2 000 kr/m² uten mva | 2 000 kr/m² på fakturaen | 2 500 kr/m² på fakturaen, 2 000 kr/m² etter fradrag |
| Hjemmel | Merverdiavgiftsloven § 3-11 første ledd | Merverdiavgiftsloven § 2-3 og § 3-11 annet ledd bokstav k |
Hvor mange utleiere er registrert?
Av 78 696 enheter med næringskoden 68.200 Utleie av egen eller leid fast eiendom var 38 754 registrert i Merverdiavgiftsregisteret per 28. september 2026, ifølge Enhetsregisteret. Det er 49 prosent. Registreringen alene sier ikke om den gjelder lokalet du skal leie, så spør utleieren og få svaret inn i kontrakten.
Fremleie
Skal du fremleie deler av lokalet, må det være en ubrutt kjede av frivillig registrerte mellom utleieren og den som bruker arealet i registrert virksomhet (merverdiavgiftsforskriften § 2-3-1 annet ledd). Fremleier du uten å være frivillig registrert selv, faller fremleietakerens areal utenfor registreringen.
Blandet bruk
Bruker virksomheten lokalet både til registrert virksomhet og til annet, er det fradrag bare for den delen som er til bruk i den registrerte virksomheten (merverdiavgiftsloven § 8-2). Driver dere for eksempel både avgiftspliktig salg og unntatt virksomhet i samme lokale, må fradraget fordeles.
Justering over ti år
Har utleieren bygget nytt, på eller om, og mva-en på byggearbeidet er minst 100 000 kroner, regnes det som en kapitalvare (merverdiavgiftsloven § 9-1). Fradraget for en slik kapitalvare kan justeres i ti år etter at arbeidet er fullført (§ 9-4), med en tidel for hvert år (§ 9-5).
Endres bruken i den perioden, for eksempel fordi arealet leies ut til en leietaker uten fradragsrett, kan utleieren måtte betale tilbake deler av fradraget. Les derfor kontraktens bestemmelser om mva: hva skjer hvis bruken av lokalet endres, og hvem bærer kostnaden?
Dette bør du avklare før du signerer
Mva-spørsmålene er lettest å løse før kontrakten er signert.
- Er utleieren frivillig registrert for arealet, og gjelder det også fellesarealene?
- Hva sier kontrakten om mva hvis bruken av lokalet endres?
- Skal dere fremleie, og er dere i så fall registrert selv?
- Har dere både registrert og unntatt virksomhet i lokalet, og hvordan fordeles fradraget?
Hovedpunkter
- Utleie av næringslokaler er unntatt fra mva, med mindre utleieren er frivillig registrert
- Frivillig registrering gjelder bare arealer som brukes av mva-registrerte virksomheter eller kommunal sektor
- 38 754 av 78 696 utleieenheter var mva-registrert per 28. september 2026 (Enhetsregisteret)
- Les kontraktens bestemmelser om mva, særlig om fremleie og endret bruk
Ofte stilte spørsmål
Er det mva på husleie for næringslokaler?
Som hovedregel nei. Utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgiftsloven (§ 3-11). Er utleieren frivillig registrert for lokalet, legges det likevel 25 prosent mva på leien, og da kan en mva-registrert leietaker trekke den fra.
Er det mva på husleie for en bedrift?
Det avhenger av utleieren og av bedriften. Utleieren kan bare ta med arealer i den frivillige registreringen når leietakeren selv er registrert i Merverdiavgiftsregisteret, eller er en kommune eller fylkeskommune. En bedrift som ikke er mva-registrert, skal derfor ikke få mva på leien av sitt areal.
Hva er frivillig registrering for utleie av fast eiendom?
Det er en ordning der en utleier kan registrere seg i Merverdiavgiftsregisteret for bygg som leies ut til mva-registrerte virksomheter og kommunal sektor (merverdiavgiftsloven § 2-3). Utleieren får da fradrag for mva på bygg og drift, og legger mva på leien.
Hvordan er mva ved fremleie av næringslokaler?
Det må være en ubrutt kjede av frivillig registrerte fra utleieren og ned til den som bruker arealet (merverdiavgiftsforskriften § 2-3-1). Den som fremleier, må altså også være frivillig registrert for at fremleien skal være med i registreringen.
Hva er justering av mva på fast eiendom?
Når mva-en på et bygge- eller ombyggingsarbeid er minst 100 000 kroner, kan fradraget justeres i ti år etter at arbeidet er fullført (merverdiavgiftsloven §§ 9-1 og 9-4). Endres bruken fra fradragsberettiget til unntatt, justeres fradraget med en tidel for hvert år bruken er endret (§ 9-5).
Kilder
Les videre
Klar til å lete?
Beskriv behovet ditt, så ser gårdeiere og forvaltere i hele Norge det, og du får varsel når noen legger ut et lokale som passer. Det koster ingenting.
Publiser lokalbehovet ditt