MVA-regler for Leietakere

Grunnprinsippet

Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt fra merverdiavgift (mval. § 3-11). Dette betyr at utleier normalt ikke krever MVA på leien, og leietaker får ikke fradrag for MVA på sine kostnader knyttet til lokalet.

Frivillig registrering (§ 2-3)

Utleier kan søke om frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret dersom leietaker driver avgiftspliktig virksomhet. Da legges 25% MVA på leien, men begge parter kan kreve fradrag.

• Utleier får fradrag for MVA på byggekostnader og drift
• Leietaker får fradrag for MVA på leien (hvis avgiftspliktig)
• Omsetningsgrense: 50.000 kr over 12 måneder
• Søknad sendes via Altinn

Krav til leietakers virksomhet

For at utleier skal kunne registrere seg frivillig, må leietaker drive virksomhet som er avgiftspliktig. Typiske eksempler er kontorvirksomhet, handel og tjenesteytelse.

Myldrearealer og delt bruk

Når et areal brukes til både avgiftspliktig og avgiftsunntatt virksomhet, oppstår kompliserte fordelingsspørsmål. Dette gjelder særlig fellesarealer.

• 95%-regelen: Hvis minst 95% er avgiftspliktig bruk, kan hele arealet inkluderes
• Forholdsmessig fradrag: Ved blandet bruk fordeles fradraget
• Dokumentasjon: Krev dokumentasjon på utleiers MVA-status før signering

Praktiske konsekvenser

MVA-reglene har stor økonomisk betydning. En leie på 2.000 kr/m² med MVA koster reelt 1.600 kr/m² for en avgiftspliktig leietaker (etter fradrag), men 2.500 kr/m² for en som ikke kan kreve fradrag.

Justeringsregler

Ved endring i bruk (fra avgiftspliktig til unntatt, eller omvendt) gjelder justeringsregler over 10 år. Dette kan påvirke både utleier og leietaker ved salg eller endret bruk.

• Justeringsperioden er 10 år for fast eiendom
• Endring i bruk utløser tilbakeføring/fradrag
• Avklar hvem som har ansvaret i kontrakten