Areal

Hva er forskjellen på BTA og BRA, og hvor mange kvm trenger hver ansatt?

Oppdatert 28. september 2026 · Av VIIT Analyse

Kort svar

BTA (bruttoareal) er hele arealet målt til utsiden av ytterveggene, BRA (bruksareal) er arealet innenfor de omsluttende veggene, og NTA (nettoareal) er gulvflaten i rommene. For kontorarbeidsplasser krever Arbeidstilsynet normalt minst 6 m² gulvareal per arbeidsplass, uten fellesarealer. Spør alltid hvilken arealtype leien og felleskostnadene regnes på.

BTA, BRA og NTA

Arealbegrepene er definert i Norsk Standard NS 3940, som er standarden for areal- og volumberegninger av bygninger. Forskjellen mellom dem avgjør hvor mange kvadratmeter du betaler for, og hvor mange du faktisk kan bruke.

Arealtype	Hva som måles	Spør om
BTA, bruttoareal	Hele arealet, målt til utsiden av ytterveggene for et helt bygg	Er leien regnet per m² BTA, og er din andel av fellesarealene med?
BRA, bruksareal	Arealet innenfor de omsluttende veggene, inkludert innvendige vegger og sjakter	Hvor mye av BRA er fellesareal som deles med andre leietakere?
NTA, nettoareal	Gulvflaten i hvert rom, mellom veggene	Hvor mye gulvflate får dere til arbeidsplasser, møterom og lager?

Spør alltid hvilken arealtype som er brukt i tilbudet, og om arealet er målt etter NS 3940.

NS 3940:2023

Den reviderte standarden ble fastsatt 26. oktober 2023. Standard Norge har siden erstattet den med en rettet utgave, NS 3940:2023+AC:2024, publisert i juni 2024. Den største endringen gjaldt boliger: begrepene P-rom og S-rom forsvant, og bruksarealet i en bolig deles nå i BRA-i (internt), BRA-e (eksternt, for eksempel bod) og BRA-b (innglasset balkong), ifølge Norges Takstingeniørers Forening (mai 2024).

Reglene for å beregne BTA og BRA ble i liten grad endret, ifølge Boligprodusentenes gjennomgang av standarden (desember 2023).

Hvor mye plass trenger hver arbeidsplass?

Hver kontorarbeidsplass skal normalt ha minst 6 m² gulvareal, ifølge Arbeidstilsynets veiledning om arealkrav (hentet 28. september 2026). Fellesarealer som atkomst, gang og fellesrom regnes som hovedregel ikke med. Kravet gjelder både cellekontor, felleskontor og åpent landskap, og mindre areal krever kompenserende tiltak.

Staten har en egen arealnorm for sine byggeprosjekter: høyst 23 kvm BTA per ansatt, ifølge rundskriv H-2/16 fra 17. desember 2015. Normen er en øvre grense for statlige byggeprosjekter og gjelder ikke når staten leier private kontorbygg.

Tall	Hva det gjelder	Kilde
6 m² gulvareal	Minstekrav per kontorarbeidsplass, uten fellesarealer	Arbeidstilsynet, hentet 28. september 2026
18 m² med 3 arbeidsplasser	Eksempel på sambruk: rommet kan brukes av 6 ansatte til ulike tider	Arbeidstilsynet, hentet 28. september 2026
23 kvm BTA per ansatt	Øvre grense for statlige byggeprosjekter, ikke for leie	Rundskriv H-2/16, 17. desember 2015

Slik regner dere ut behovet

Start med hvor mange som skal sitte i lokalet samtidig, ikke med hvor mange som er ansatt. Deler flere på en arbeidsplass til ulike tider, må hver arbeidsplass fortsatt oppfylle arealkravet, men dere trenger færre av dem.

Et enkelt regneeksempel: 20 arbeidsplasser × 6 m² gir 120 m² gulvareal bare til arbeidsplassene. Møterom, stillerom, kjøkken, toaletter, lager og gangareal kommer i tillegg, og det er de som avgjør hvor stort lokalet til slutt må være.

Tell arbeidsplasser som brukes samtidig, og legg til det dere venter av vekst i leieperioden
Legg til møterom og stillerom etter hvordan dere faktisk jobber
Spør hva som er fellesareal i bygget, og hvor stor andel av det dere betaler for
Sammenlign tilbud på samme arealtype, ellers sammenligner dere ulike ting

Vanlige fallgruver

Et lokale kan føles mindre enn tallet i kontrakten hvis arealet er oppgitt med en annen arealtype enn den man trodde.

Bruttoareal er ikke det samme som areal dere kan bruke
Fellesareal kan være regnet inn i arealet eller lagt til som en egen andel
Søyler, sjakter og tekniske rom tar plass fra gulvflaten
Planløsningen avgjør hvor godt arealet kan utnyttes

Hovedpunkter

BTA er målt til utsiden av ytterveggene, BRA innenfor dem, og NTA er gulvflaten i rommene
Hver kontorarbeidsplass skal normalt ha minst 6 m² gulvareal, uten fellesarealer (Arbeidstilsynet)
Statens norm på 23 kvm BTA per ansatt gjelder statlige byggeprosjekter, ikke leie
Sammenlign tilbud på samme arealtype, og spør hvor stor andel fellesareal dere betaler for

Ofte stilte spørsmål

Hva er forskjellen på BTA og BRA?

BTA, bruttoareal, er hele arealet målt til utsiden av ytterveggene. BRA, bruksareal, er arealet innenfor de omsluttende veggene. For et helt bygg er forskjellen ytterveggene, og derfor er BTA alltid større enn BRA for det samme bygget.

Hvor mange kvm per ansatt trenger et kontor?

Hver kontorarbeidsplass skal normalt ha minst 6 m² gulvareal, ifølge Arbeidstilsynet, og da er fellesarealer ikke med. Hvor stort lokalet må være totalt, avhenger av møterom, stillerom, kjøkken og andre fellesfunksjoner, og av hvor mange som er på kontoret samtidig.

Hva er statens arealnorm for kontor?

Statlige byggeprosjekter skal ha høyst 23 kvm BTA per ansatt, ifølge rundskriv H-2/16 fra 2015. Normen er en øvre grense og gjelder ikke når staten leier lokaler i private kontorbygg.

Hva er BRA-i?

BRA-i er internt bruksareal, altså arealet innenfor boenheten. Begrepet kom med NS 3940:2023 og brukes for boliger, sammen med BRA-e for eksterne rom som boder og BRA-b for innglasset balkong.

Hva er NS 3940?

NS 3940 er Norsk Standard for areal- og volumberegninger av bygninger. Den definerer blant annet bruttoareal (BTA) og bruksareal (BRA). Utgaven som gjelder, er NS 3940:2023+AC:2024, som erstattet NS 3940:2023 i juni 2024.

Kilder

Slik henter og regner VIIT Analyse tallene: kilder og metode.

Les videre

Klar til å lete?

Beskriv behovet ditt, så ser gårdeiere og forvaltere i hele Norge det, og du får varsel når noen legger ut et lokale som passer. Det koster ingenting.

Publiser lokalbehovet ditt